Наступного року Україні доведеться відмовитися від чергового продовження дії мораторію на вільний обіг сільськогосподарських земель. На ринку, за різними оцінками, можуть бути запропоновані близько 3 млн га угідь. До початку березня Кабінет Міністрів повинен передати до Верховної Ради проект закону, який передбачає продаж земель сільськогосподарського призначення.
Коли саме запрацює ринок земель, спрогнозувати важко. Наразі відомо лише те, що затягувати це питання Верховна Рада вже не зможе. По-перше, цього вимагають впливові структури Заходу. Ще торішньої весни Європейський суд зобов’язав Україну зняти мораторій на продаж землі, оскільки це порушує Конвенцію з прав людини. З аналогічною вимогою виступає й МВФ, який продовжує бути нашим головним кредитором.
По-друге, конституційні обмеження на права власності не можуть тривати вічно. З огляду на це під час останнього продовження мораторію на продаж землі (який діятиме до 2020 року) Верховна Рада вирішила зобов’язати урядовців підготувати проект закону про обіг земель сільськогосподарського призначення.
Стартова ціна одного гектару землі буде становити приблизно $2500 або 70 000 гривень.
Йдеться про можливий продаж сільськогосподарських земель, які перебувають у державній, комунальній та приватній власності (такі операції мають проводити виключно на конкурентних засадах шляхом електронних торгів).
Власник, який продає землю, зобов’язаний спочатку запропонувати її своїм орендарям (вони мають переважне право на придбання землі), а в разі відмови — іншим користувачам.
Стартова пропозиція на ринку землі становитиме до 2,8 млн га сільгоспугідь.
Отже, ціна землі — це капіталізована земельна рента, або рентний дохід за певну кількість років, яким компенсується сума трансакції. У такому разі, як стверджують фахівці, оцінку землі доцільно визначати за формулою:
ЦЗ = (ЗР:NБ)х100%,
де ЦЗ — ціна землі; ЗР — земельна рента; NБ% — норма банківського відсотка.
Наприклад, щорічна рента з 1 га землі становить 7000 гривень, а банкіри пропонують у середньому 10% річних. Виходячи з цього, 1 га коштуватиме в межах 70 000 гривень. Таким чином, потенційний покупець може віднести до банку свої кровні й отримувати такі ж самі доходи, як і землевласники (які міркують так само, виношуючи свої плани на майбутнє).
Земля в Україні дорожчає з року в рік. Це викликано низкою причин: підвищенням розмірів земельної ренти (внаслідок зростання індустрії відпочинку і туризму), високим попитом на сільськогосподарську продукцію та повільним ростом врожаїв.
Ці та інші фактори вказують на те, що ринок земельних відносин розвиватиметься, а разом із ним — користуватиметься підвищеним попитом і сама оцінка землі. Після зняття мораторію очікується зростання цін, як це спостерігалося у сусідній Польщі (де вартість одного гектара подекуди підскакувала до 10 000 євро).
Водночас для третини землекористувачів (32%) прийнятною для викупу земель є ціна, що не перевищує $500 за 1 га. Ще 22,2% можуть запропонувати землевласникам удвічі більше — близько $1000. Частка осіб, які можуть заплатити $2000, становить лише 10,7%. Зазначені суми свідчать про очевидне намагання потенційних покупців і продавців видавати бажане за дійсне.
Принцип «хто більше дасть» може призвести до того, що значна частина землі опиниться в руках представників іноземних структур (через підставних осіб), які спекулюватимуть земельними ділянками в Україні. Як це можливо реалізувати на практиці? Схема доволі проста: на першому етапі створюється товариство з обмеженою відповідальністю «А» з наступним розподілом статутного капіталу: 99%+1% (99% — нерезидент, 1% — фізична особа, громадянин України). На другому — створюється ТОВ «Б» з новим розподілом статутного капіталу: 99%+1% (99% — ТОВ «А», 1% — фізична особа, громадянин України). І саме це ТОВ («Б») уже не буде мати ознак іноземного підприємства (про яке згадується у Земельному кодексі), оскільки де-юре засноване громадянином України та юридичною особою України.
За даними Державного земельного кадастру, вже внесені дані про 18 млн ділянок із 25 млн наявних (цю інформацію ще треба узгодити з Державним реєстром речових прав на нерухоме майно).
Перед введенням ринку потрібно завершити інвентаризацію державних земель. А саме зняття мораторію потрібно проводити у два етапи: спочатку зняти заборону на відчуження землі комунальної та державної власності, у подальшому — надати дозвіл на відчуження приватних ділянок через проведення прозорих торгів.
У будь-якому разі на цьому ринку треба навести лад, оскільки там процвітають тіньові схеми: значну частину земель ще й досі не зареєстрували і незаконно передають в оренду.
Також треба чітко окреслити коло суб’єктів, які будуть купувати землі сільськогосподарського призначення. Наразі це юридичні та фізичні особи, які не мають підтвердження про свою аграрну кваліфікацію.
Сьогоднішня вартість 80% ділянок, які виставлені на продаж, набагато завищена. Такі ціни, як правило, продиктовані не умовами ринку, а лише бажанням продавців. Щоб уникнути подібних помилок, треба скористатися висновками експертів.
Нові законодавчі ініціативи передбачають діяльність ліцитатора — фізичної особи зі спецпідготовкою, яка безпосередньо проводить аукціони та фіксує найвищу ціну під час проведення земельних торгів. Ліцензуванням суб’єктів цього виду діяльності займатиметься орган виконавчої влади — Державне агентство земельних ресурсів України.
Стартова ціна сільськогосподарських земель, що належать до державної власності, не може бути нижчою за її вартість: вона визначається на підставі результатів експертної грошової оцінки (яка проводиться відповідно до методики, затвердженої Кабміном).
З моменту продажу ділянки сільськогосподарського призначення не допускається зміна її цільового призначення протягом 10 років.
